新地块起始价6000元，谁会出手?对长白岛的房价有多少影响?

　　2月10日，沈阳市自然资源局官网发布挂牌交易公告，经沈阳市人民政府批准，沈阳市自然资源局(沈阳市土地储备中心承办)组织挂牌交易SYTJ202506001号浑南西路南新科街东-3地块。

　　新地块位于榆树台单元，凭借起始价6000元和绝佳的地理位置刚一推出，便成为行业热议对象。那么新地块出让对板块的影响有几何？对相邻的长白岛房价有多少影响？谁会出手拿地呢？

　　81555.11平方米的核心区纯洋房住区，诱惑力十足

　　据了解，浑南西路南新科街东-3地块土地面积81555.11平方米，用地性质为二类居住用地(R2)，容积率不大于1.2大于1.0，商业比例1%-3%，建筑高度不大于40米(应取得净空批复)，起始价6000元/建筑平方米。

　　按照开发惯例，不大于1.2的容积率将打造成洋房住区或者别墅。不过由于地块所在的位置以及面积的限制，纯洋房住区的可能性比较大；根据1.2的容积率还可以得到新地块的建筑面积为97866平方米，近700套房子。

　　当然新地块的位置也同样有着巨大优势。地块东至维科街西侧规划路线，南至美园路北侧道路红线，西至新课接东侧道路红线及用地界线，北至浑南西路南侧规划绿线及用地界线；项目临近地铁9号线榆树台站，西行至长白南站――地铁9号线与4号线换乘站，出行极其方便；商业配套也同样备受期待，长白万象汇、中海环宇城、山姆会员店等都与项目相近，可以说得享购物逛街的便利。

　　项目优势并不仅仅于此，由于项目与和平区长白岛板块、浑南区奥体商圈咫尺之遥，因此也成为这两个板块的关注焦点。未来也将会对其他版块产生虹吸效应。

　　当然，在城市核心区域、低密纯洋房住区，这两个关键词的吸引力还是足够引起行业重视的。

　　价格有吸引力，会对长白岛房价产生多大影响？

　　新地块挂牌，最让行业关注的除了地块本身之外，那就是价格了。按照行业定价的标准即“地价x2.5”来计算，新房价格在15000元/�O―16000元/�O;考虑到当下楼市的市场情况和拿地房企的品牌效应，以“地价x2”来计算，新房价格在12000元/�O-13000元�O。

　　这对其临近的长白岛还是产生一定影响的。据了解，目前长白岛的优质二手房源在14000元/�O左右，破20000元/�O的大有房在。在笔者近期调研的数据来看，长白岛的部分回迁房价格都在10000元起。因此从房价来看，新地块的价格还是极具优势的。

　　此外从产品端，随着2024年第四代住宅概念的输入，0公摊甚至负公摊的产品入市，高得房率已经深入人心。因此新项目入市在产品打造上一定会关注得房率、公摊、园区绿化等具有吸引力的产品设计，这与有着十年历史的长白岛产品而言，可谓是优势明显，因此也会吸引一部分人选择新项目。

　　不过由于长白岛所属和平区的区位属性，加之学区的加持，新项目对于长白岛的诱惑有限，对于居住在长白岛的人们大可不必惊慌失措。

　　大榆树台板块兴起，新地块会成引领者吗？

　　浑南西路南新科街东-3地块入市的意义绝不仅仅是一宗地块的出让，它让这样一个板块走进人们的视野――榆树台板块。

　　据了解，浑南区榆树台单元规划范围东至金阳大街，南至三环高速公路，西至长大铁路，北至浑南西路，单元面积约11.7平方公里；规划定位为与长白岛毗邻的以汽车商贸、汽车零部件、高端居住为主导的浑南区西部重要拓展区。

　　在2024年榆树台单元两宗热地成交，即浑南西路南新科街东-1地块、浑南西路南新科街东-2地块。虽然两宗地块都不是居住用地，当时也并没有引起关注。但现在看来，其社会停车场用地、商业用地的属性倒似乎是为板块发展做好“见山开路 遇水搭桥”的先锋作用。

　　而此次新地块的入市，似乎可以看做是“高端居住为主导的浑南区西部重要拓展区”定位的进一步加持和推进。要知道11.7平方公里单元面积有着足够想象和足够发挥的空间。

　　未来沈阳楼市的发展，行业要对大榆树台板块给予足够的关注度了。